房地產行業已經進入打響“生存戰”階段。
隨着“三條紅線”、“兩集中”、“五檔房貸”、“保障性租賃住房”、“二手房指導價”等政策的陸續落地,都宣告着房地產行業的賽道規則已經發生翻天覆地的變化,因此,房企的競賽策略也不得不做出相應的調整,以往比拼的是誰衝得快,如今面對新的賽道規則,只有跑得穩才更可能是跑到最後的贏家。
9月18日,由南方財經全媒體集團21世紀經濟報道發起主辦的博鰲·21世紀房地產論壇第21屆年會在上海圓滿閉幕。本次年會的主題是:“穿越‘紅線’:後槓桿時代的夢想與現實”,會上行業專家與房地產大咖共同探討了新週期、新形勢、新理念下如何推動中國房地產行業平穩、安全、高質量發展,大會還發布了《中國房地產產品力報告》,2024年度21世紀地產金磚案例同時揭曉。
後槓桿時代行業下行成定局
過去20年,中國房地產行業一直在加速發展,如今在多項政策的調控下,行業不得不被動地進入一箇相當關鍵的轉折期。
在這樣一箇人人自危的至暗時刻,只有摸清行業發展的頂層邏輯才能尋得出路。中國房地產行業協會會長馮俊認爲,中央基於擴大內需、共同富裕、化解風險、綠色低碳發展的需要提出的“房住不炒”政策導向不是權宜之計,而是長期堅持的方向。
基於這樣的政策導向,馮俊針對當前房地產行業發展提出幾點建議,包括建設宜居城市、對認識高層建築、城市更新、滿足人民羣衆增長的居住和生活需要、改善住房供應結構發展租賃住房、推動產業數字化。
每一項政策的出臺都不是憑空而來,樓市調控步步加碼的背後,是市場的無序和混沌。
目前房地產市場呈現出冰火兩重天的發展態勢,中國財政科學研究院研究員、博士生導師、華夏新供給經濟學研究院院長賈康指出,一線城市曾經有非常迅猛的上升,然後又在調控之下非常明顯的急劇跌落,二三線城市總體趨勢在930新政之前有三波上漲,一波比一波上的更加有高度。
至於“冰”的一面,賈康補充道,三四線城市一部分去庫存的壓力沒有消化,有些城市現行壓力消除,另外一部分惡化,比如東北人口淨流出數量都非常可觀,在某些城市兩三萬一套房子沒人接盤,這種情況比較極端,也是我們需要考慮的問題。
曾經房地產被用來作爲短期刺激經濟的工具,因此住房的投資屬性被無限放大,造成如今市場的失序。對此,民生加銀基金首席經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉表示,不應忽略中央在平衡百姓的基本消費需求和投資需求上的決心。
在這種長期的政策導向下,鍾偉指出,房地產行業的高增長遠去也是趨勢性的,不是週期性的。“即便房地產的調控政策整體的或結構性的有所放緩,它也一定不會迎來新的房地產的週期,週期是沒有了,趨勢性逐步下行。”
房地產商重建賽道
進入房地產的下半場,是否還能維持往日的增長神話成爲各方最爲關心的議題。
對此,馮俊指出,房地產市場今後幾十年的增長,像前幾年那樣20%幾的增長,可能既不需要、也不可能。但是保持現在的建設規模,既是需要的,也是不可避免的。“在相當長的時間裏面我們總的規模會保持這麼一箇水平上。”
結束了長達20年的紅利期,調速降檔的房企們接下來又該如何乘風破浪?
鍾偉指出,未來開發商不再自稱爲開發商,而是需要另外三種角色:第一種角色是高大上的城市運營商,第二是美好生活的運營商,第三是居屋運維的能力。
創新永遠是發展的第一推動力,在提及行業未來的發展路徑時,“智慧”“數字”成爲熱度最高的關鍵詞。
從科技強國的角度來說,全聯房地產商會創會會長、精瑞人居發展基金會主席聶梅生表示,強化國家戰略科技力量是房地產業未來的發展途徑之一。“回顧過去,中國房地產科技發展脈絡的主線是在建築節能、綠色建築上,現在全行業都在抓數字化進程,就是智慧城市、智慧社區、智慧家居這一條線,然後我覺得現在特別缺失的是工業互聯網。”
此外,優客工場創始人毛大慶也在數字化創新方向做出了分享:“我們這些年從新辦公和城市辦公服務的維度上試圖去圍繞着兩個維度去賦能,一箇是數字和智慧化爲樓宇賦能,二用數字化、智慧化賦能裏面的用戶。”
除了新科技之外,聶梅生表示,新金融這個形態也會出現,它將賦能房地產業的新發展。“綠債在中國是非常好的債權債務的融資工具,它的特點是非常優惠,最近我們和發改委的投融資協會正在一起做中國房地產綠債的評價標準,這個已經啓動了。”
在房地產稅方面,賈康認爲,當下存在着擴大試點範圍的可能性和必要性,“除了海南之外,深圳打造中國特色社會主義市場經濟先行示範區,理應考慮現在房地產調控這麼尷尬,要趕快用經濟手段替代行政手段,按中央的要求在共同富裕方面形成示範區,積極考慮加入試點範圍。”
物管行業的變與不變
經歷了資本化浪潮的沖洗,物管行業的增長邏輯正在發生變化。
對此,雅生活集團執行董事、總裁兼首席執行官李大龍表示,在資本化的浪潮中物業行業進入到新的發展時代,整個行業的聚集度在提升。“每個行業都有這樣的趨勢,以前講的物業管理行業,尤其是頭部的物業管理企業,大部分是地產下的物業公司,它的增長主要來源於地產的供給。隨着現在第三方的市場,集中度越來越密集,再加上這個行業非常分散,這個整合一定是個大的趨勢。”
收併購毋庸置疑是實現規模增長的關鍵一步,但同時,這只是企業實現增長的第一步,只有做好投後管理,提高服務力,才能給企業帶來有效的增量。
在這方面,越秀服務執行董事兼常務副總裁毛良敏認爲,當下行業內有各種各樣新的商業模式,也會進入各種各樣的業態,不管什麼樣的業態,什麼樣的商業模式,核心基礎都是把客戶服務先做好,這是這個行業生存的底層邏輯。
此外,多元化賽道的挖掘一直都是物企實現換道超車的增長密碼。提及該問題,在座的各位領導人均表示在賽道的擴張上應“有所爲有所不爲”。世茂服務執行董事兼總裁葉明傑表示,在業務擴張的時候會考慮以下因素,一是要符合企業的集中化策略,二是考慮業務的規模空間,三是業務專業性程度。
關於行業未來的發展,龍湖智慧服務集團副總經理王建輝提出了“一箇不變,兩個轉變”,不變的是這個行業的服務屬性和民生屬性,而行業的管理方式在未來一定會發生大的變化,此外,未來在科技的賦能下,作爲勞動密集行業的物管行業或許會有新的變化。(文/吳抒穎,實習生陳燕曼)
附:2024年度21世紀地產競爭力金磚案例
爲了更好地記錄市場榜樣、推動產業前行,作爲與“博鰲21世紀房地產論壇”同時發起的“21世紀地產競爭力金磚案例”,以“見證城市變革、煥耀美好人居”爲宗旨,表彰房地產優秀企業與個人,推動中國房地產業更有質量的增長。《21世紀經濟報道》聯合中國主流媒體,本着“客觀求實、全面細緻”的評審原則,通過對衆多權威機構的數據分析,項目現場實地調研、業主訪問、媒體調查等手段,對中國地產行業進行大規模的專業審視,展示房地產行業優秀成果。
關於博鰲21世紀房地產論壇
博鰲21世紀房地產論壇由南方財經全媒體集團旗下《21世紀經濟報道》於2001年發起主辦,是中國目前規格最高、影響最大的房地產專業論壇之一。論壇已成功舉辦20年,歷史賦予博鰲·21世紀房地產論壇一種使命、一種責任:丈量過往的足跡,理性思考現狀,明確前行的方向。論壇以把脈行業發展,傳遞行業價值爲理念,肩負着推動行業的責任使命,力圖達成企業、行業與社會發展的全面共融。多年來,論壇已成爲行業風雲人物的言論陣地和行業發展的風向標,歷次年會彙集了監管層、地產界、金融界及學界最具話語權的意見人物,圍繞當年中國地產最新動態設定主題及議題,對行業變化及發展趨勢進行深度交流和有效探討,並形成對當前行業發展的共識,勾勒行業迭代的藍圖。
最新评论