地產行業存在着“基本面數據差→政策加碼→板塊估值上升”的邏輯鏈條。近期發佈的7月地產銷售數據偏弱，根據克而瑞數據，7月50家重要房企銷售金額同比下滑24%，相較6月進一步惡化。而就在此時，地產行業出現了兩大催化，板塊情緒隨之顯著提升。那麼“517地產新政”後的第二輪地產行情是否來了呢？
（1）深圳打響“一線城市收儲”第一槍：8月7日，深圳市安居集團發佈通告擬面向全市（不含深汕特別合作區）徵集商品房用作保障性住房。深圳市安居集團有限公司是深圳市屬國有獨資企業和保障性住房專營機構，是深圳市住房保障的重要抓手。
實際上，517新政以來，多地已出臺政策鼓勵國企收儲已建成未售新房。7月30日，國內重要會議再次提出積極支持收購存量商品房用作保障性住房。在此背景下，深圳市打響“一線城市地產收儲第一槍”，政策意義明顯，後續北上廣有望持續跟進，地產“收儲”有望加速落實，行業的全面企穩有望提前到來。
（2）上海拍出新“地王”：8月7日，上海徐彙區某地塊經過72輪競價觸達地價上限進入搖號環節，最終由某頭部房企以48.05億元總價斬獲，成交樓面價達13.1萬元/平米，溢價率達到30%，也因此成爲了全國“地王”。該事件說明一線城市優質住宅用地的交易底氣仍然充足，房企的投資意願和信心也有所修復。
如果新一輪政策週期能夠疊加低基數下的地產高頻數據向好，地產板塊的中長期修復或中將來臨。
政策端，深圳市採用的“收購商品房”手段僅是“以舊換新”購房政策的一類。在頂層設計指引下，截至2024年7月26日，全國已有超80個城市表態支持住房“以舊換新”。“以舊換新”政策還包含幫賣模式、補貼模式、“舊轉保”模式。
（1）什麼是“以舊換新”呢？
“以舊換新”購房政策指的是購房者可以先鎖定新房，再由中介進行舊房銷售，或者由房企、地方國有平臺公司、第三方直接收購二手舊房，舊房售出後購房者按照約定購買新房的一項政策。說白了就是“換房”。
（2）爲什麼要推廣“以舊換新”政策
地產行業當前的兩大痛點是，一方面商品住宅庫存高企，新房銷售持續負增長；另一方面，二手房掛牌量增加，而成交價持續走低，成交週期拉長，致使置換需求被限制。
圖：截至2024年6月底我國商品住宅去化週期高達29.1個月
（信息來源：中銀證券）
上一輪“去庫存”的主要手段是在於貨幣化棚改，也就是拆掉居民原有住房後給予貨幣補償，鼓勵居民購置新房。但貨幣化棚改時房價處於上升通道中，居民獲得補償後大多願意新購住房，以享受房價上漲帶來的收益。
然而“此一時彼一時”，目前房價處於下跌的預期週期中，如果採用相同政策模式，居民是否還願意自願購買新房存疑。
而“以舊換新”打通了一二手房之間的交易鏈條，使改善性住房需求得以釋放，是市場化緩解地產行業兩大“痛點“的精準政策。
整體而言，“去庫存“仍然是當前地產行業的主基調，”以舊換新“作爲居民二手房去庫存的重要政策抓手，各城市正在積極參與，穩步推進。在深圳市率先跟進的背景下，後續北上廣相關政策出臺可期，地產板塊有望再迎估值修復。
今日指數：中證內地地產指數佈局內地房企龍頭，僅有12只房地產行業龍頭成份股，前五大成份股佔比就達66%，指數銳度較爲鮮明，或可規避地產小企業的潛在風險。
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