5月10日，由城建集團、城建發展及住總集團合共持股98.87%的北京京城佳業物業股份有限公司在港交所遞交招股書。
自2019年末北京城建集團宣佈與住總集團進行重組合並，將近兩年時間地產業務重組的推動下，物管公司佳業物業將率先登陸資本市場。
據招股書披露，近七成收入來自於城建集團的佳業物業，項目佈局也比較受限，在管面積中約九成分佈在京津冀地區，是個名副其實的“偏科生”。
截至2020年12月31日，佳業物業合同管理面積和在管面積分別爲3100萬平方米和2910萬平方米，其中分佈於京津冀地區的在管面積爲2600萬平方米，佔在管總面積的89.3%。
對大股東地產業務依賴度比較高，加上資本市場對於物業企業的態度逐漸理性和冷靜，佳業物業能否突破第三方收入獲得市場的更高估值呢?
依賴北京城建
據招股書披露，佳業物業是一家立足於北京、隸屬北京國資委、服務網絡遍佈全國的物業管理服務綜合運營商，主要從三條服務線產生收入，即物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。
截至2020年12月31日，佳業物業的業務範圍已擴展至中國九個省市的九個城市，簽約建築面積爲3100萬平方米，合共涵蓋187個物業。
其中，佳業物業管理118個合計2050萬平方米的住宅物業，29個合計120萬平方米的商業物業，21個合計130萬平方米的公共及其他物業，以及7個合計610萬平方米的衚衕物業。
收入方面，佳業物業的收入從2018年9.18億元增加18.8%至2020年10.9億元，年內溢利從2018年的4140萬元增加66.2%至2020年6880萬元。
招股書提到，北京城建集團是最大客戶。佳業物業表示，大部分服務合同均與北京城建集團及其合營企業或聯營公司開發或擁有的物業管理有關。
截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，來自向北京城建集團及其合營企業或聯營公司開發或擁有的物業提供服務產生的收入，分別佔佳業物業收入總額的69.8%、64.6%及65.4%。
截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，來自北京城建集團的收入分別爲1.48億元、2億元及1.81億元。
同時，得益於國資背景的大股東，佳業物業除了住宅、商業物業外，還能夠爲國家重大工程、黨政機關辦公區、大型企業集團企業總部及歷史文化風貌等物業類型提供全方位的物業管理服務。代表性項目如國家體育場(鳥巢)、國家石油天然氣管網集團辦公樓及史家衚衕等項目。
這也是佳業物業獨特的競爭優勢，在未來物業管理服務行業的發展中，隨着文創園區、歷史風貌的保護特別是在北京受到日益重視，將爲其實現差異化發展、打造特色品牌提供無可比擬的優勢。
由於物業相對集中在京津冀，住宅的平均物業管理費也處於行業平均水平。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，佳業物業住宅物業平均物業管理費率分別爲每月每平方米人民幣2.2元、每月每平方米人民幣2.2元及每月每平方米人民幣2.4元。
佈局過於集中
佳業物業是由城建集團、城建發展、住總集團及天街集團於2020年12月22日註冊成立的公司，註冊資本爲人民幣1.1億元，由1.1億股每股面值人民幣1.00元的已發行內資股組成。
該公司主要有四家附屬運營公司組成，分別爲北宇物業、城承物業、城建置業、重慶物業。最早的雛形是成立於1991年北宇物業，是向住總集團開發的物業提供物業管理服務和供暖服務的公司。
大股東的業務佈局也決定了佳業物業項目佈局集中在京津冀，而在招股書中，佳業物業提到了上市之後的三年計劃中，重心依然是京津冀。
其中，2022年內將收購主力在京津冀地區深耕的兩家或三家物業管理公司的控制性權益;2023年內用於收購一家在下游物業管理服務行業(如安保、清潔及維修維護服務等)運營的公司的多數股權以及在京津冀地區深耕的一家或兩家物業管理公司的控制性權益;2024年內用於收購主力在京津冀地區、成都、重慶或青島深耕的兩家或三家物業管理公司的控制性權益。
事實上，已在港股上市的物管公司中，燁星集團的業務佈局與佳業物業十分相似。
據觀點地產新媒體瞭解，燁星集團物業管理服務是營收主要來源，這部分業務來源於京津冀地區的物業管理服務收入佔85.8%。
資本市場常常詬病燁星集團業務佈局過度集中，創新不足。
燁星集團此前招股書顯示，直到2016年，鴻坤物業除去京津冀之外僅在海南有業務佈局。而今過去四年了，其拓展的城市有湖北、陝西、安徽、江蘇、上海五個省市，其中陝西、安徽、江蘇、上海，2020年的物業管理服務營收佔比均在2%之下。
遙想招股之時，燁星集團公開發售認購倍數高達1948.62倍，頭頂港股IPO“認購王”光環，但上市之後股價連續低走，市值不斷縮水。
如何將資本故事繼續講下去，是未來赴港上市物業企業要面臨的最大難題。
需要注意的是，2020年10月以來，包括恆大物業、合景悠活以及世茂服務在內的新上市物業企業均於上市首日破發，今年新上市的的榮萬家與宋都服務也都沒有逃過首日破發的命運。
截至2月末，去年上市的物業企業有過半仍舊保持在破發狀態。
總的看來，隨着上市物企以及可選擇參考標的的逐漸增加，資本市場也在慢慢冷卻，投資者愈發謹慎，市場對於物業股的評價和判斷正逐漸回覆理性。
在管面積僅3000萬平方米的佳業物業能否順利踏上港股快車，有待觀察。
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