2023年的房地產企業，比以往更難賺錢了。
近期，多家上市房企披露2023年業績預告，從規模央企到小型企業，絕大多數盈利都在下滑，上億量級的虧損更不在少數。迪馬股份2023年預計虧損30億～36億元、光大嘉寶年度淨利潤預計虧損20億元、中交地產年度預計淨虧損17億元、華遠地產年度預虧超十億......
這一現象已經持續許久，自2021年以來，房地產行業整體利潤增速出現負增長，2022年規模房企整體淨利潤首次出現淨虧損。如今看來，過去的2023年，房企賺錢處境似乎更加嚴峻。
中指研究院企業研究總監劉水告訴第一財經，近兩年市場超預期下行，對銷售毛利率形成較大壓力，短期內房企結轉業績承壓。隨着銷售市場探底復甦，房企盈利水平將逐步進入修復進程。
房企業績批量虧損
過去的2023年，對房地產企業來說並不輕鬆——房子難賣、融資不易、賺錢更難。
從業績預告中便可見一斑。近日，十餘家A股上市房企相繼披露2023年業績預告，盈利下滑、持續虧損成爲行業普遍現象，即便頭部規模央企也難言賺錢輕鬆。
率先披露的大型房企保利發展，2023年實現營業總收入約3471.47億元，同比增長23.49%；歸屬於上市公司股東的淨利潤約120.37億元，同比下降34.42%，出現“增收不增利”的局面。
細看過往，保利發展2023年全年歸母淨利潤，是低於2023年前三季度歸母淨利潤(132.93億元)的，也即第四季度出現了虧損。該公司第四季度實現營業收入1545.9億元，同比增24.0%；歸母淨利潤則爲-12.6億元，同比降低123.9%。
國金證券稱，四季度爲房地產項目集中竣工交付期，交付結轉規模提升，帶動保利發展全年營業收入同比增長。而歸母淨利潤全年累計同比下滑、單季淨虧損，主要由於房地產市場整體下滑，項目結轉毛利率下降；結合當前市場情況，對部分項目進行減值計提。
不過，隨着之前的頭部民營房企出險“跌落”，保利發展在規模方面持續“扶搖直上”，公司2023年全年簽約銷售金額4222億元，同比降低7.7%（百強房企平均降低17.7%），規模穩居行業第一；全年拿地103宗，權益地價1359億元，同比提升25.63%。
龍頭房企盈利尚且不易，遑論其他中小型企業。1月28日，中交地產發佈2023年業績預告，顯示公司預計將出現淨虧損，約爲17億元，較上年同期歸母淨利潤3393.95萬元出現顯著下滑。
1月26日，華遠地產發佈2023年業績預虧公告，預計歸屬於母公司所有者的淨利潤虧損額在12.5億至16.5億之間。同日格力地產預計，2023年歸屬於母公司所有者的淨利潤虧損6.59億至8.49億。
上述三家房企給出的理由極爲相似，都繞不開結轉收入下降、項目毛利率低、計提存貨跌價準備等。
中交地產表示，業績虧損主要因達到交付條件的貨值減少，地產銷售結轉收入同比下降；結轉項目結構變化影響了交付項目的毛利率；部分房地產開發項目存在減值跡象，計提了相應存貨跌價準備，預計計提金額同比增加。這些因素共同作用，導致該期業績虧損。
華遠地產表示，本期業績預虧的主要原因，包括市場環境變化、銷售策略調整以及資產減值損失計提等。爲保證現金流穩定安全，公司加大去化力度，本期結利項目毛利水平保持低位；對具有減值跡象的項目，計提了資產減值損失，不過計提金額預計較上年下降。
陷入類似處境的還有不少企業。深深房預計2023年度淨利潤爲負值，歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損在1.9億至2.8億之間，主要因房地產銷售結轉收入同比下降、對存在減值跡象的資產計提減值準備、上年同期轉讓物業公司股權確認了1.62億元投資收益等。
粵海置地預期2023年度歸屬於公司持有者虧損不多於25億港元，而2022年該指標爲盈利。該公司直言，受房地產市場持續低迷影響，成交量萎縮，客戶觀望情緒嚴重，市場以價換量特徵比較明顯。基於部份物業項目存在減值跡象，本年度計提存貨減值撥備約24.08億港元。
迪馬股份預計2023年歸屬於上市公司股東的淨利潤爲-30億元到-36億元。“報告期內，房地產市場整體未出現明顯好轉，購房者信心尚未完全恢復，市場呈現疲軟狀態。公司開發的部分住宅及商業項目銷售價格不及預期，量價持續下降。”迪馬股份表示，此外對部分項目計提了資產減值準備。
光大嘉寶預計2023年歸屬於母公司所有者的淨利潤將出現虧損，約爲20億元，與上年同期的5800.29萬元相比大幅下滑。電子城預計2023年度實現歸屬於上市公司股東的淨利潤爲-1.9億元至-1.2億元，與上年同期相比，也將出現虧損。
行業能否迎來曙光？
實際上，自“房住不炒”政策基調確立、地產止住野蠻生長步伐後，上市房企的盈利空間便在逐步收窄。
據克而瑞統計，房地產行業利潤增速自2018年以來明顯下行，2021年出現負增長，2022年規模房企整體淨利潤首次出現淨虧損。2023年上半年，行業利潤規模延續負增長趨勢，且繼續表現爲淨虧損，行業整體利潤率持續探底，企業各項利潤率指標降至歷史最低水平。
具體而言，去年上半年，逾六成房企淨利率和歸母淨利率降低，超半數企業淨利潤虧損；典型上市房企整體實現毛利潤規模2282億元，企業毛利潤增速的中位數爲-14.8%；淨利潤合計表現爲淨虧損518億元、歸母淨利潤虧損744億元。
一系列“歷史最低”數字背後，各陣營大小房企都難逃波動。
2023年前三季度，多家大型房企淨利潤大幅下滑，其中萬科歸屬於上市公司股東的淨利潤136.21億元，同比下降20.31%。綠地控股期內歸屬於上市公司股東的淨利潤24.63億元，同比下滑64.54%。
同期，金地集團歸屬上市公司股東淨利潤約5801萬元，同比減少98.27%。新城控股期內營業收入712.8億元，同比增長15.43%；但歸屬於上市公司股東的淨利潤24.78億元，同比減少26.01%。
克而瑞表示，近年來行業整體利潤空間收窄、多數典型上市房企利潤率水平顯著下降，主要有以下原因：規模房企歷史高地價、低利潤項目的影響仍在持續傳導，結轉出清拉低了利潤率水平；近年來企業銷售去化壓力放大，不少房企通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，加劇增收不增利的表現；行業下行背景下，存貨及投資物業賬面價值縮水，房企對部分項目和股權投資計提資產減值損失。
劉水告訴第一財經，毛利率下滑，是導致房企期內營業利潤同比下降的原因之一。“近年來土地成本上升，地價占房價比呈波動性上漲趨勢，而佈局和結轉結構迴歸一二線加劇了地價房價比上行趨勢。”
他還表示，資產減值損失對當期利潤水平造成顯著影響。2023年市場仍在探底，售價回升爲時尚早，特別是部分房企投資擁有部分位於三四線城市、非核心地段、非改善類需求的項目，部分房企在土地市場旺盛時期購買的土地成本偏高，這部分資產在當前市場下可能造成實質性虧損，企業不得不計提相應減值準備。部分中小房企則受可結轉資源較少、轉型業務仍在培育期等因素影響，盈利表現不佳。
後續行業能否走出虧損泥潭？克而瑞認爲，目前市場仍在築底盤整、負面出清的過程中，疊加低毛利銷售資源仍在逐步進入竣工交付，房企盈利將持續承壓。從部分頭部房企預判來看，形勢並不明朗。
也有業內人士認爲，當前行業利潤觸底是市場由上行轉而急速下行的結果，並非行業常態。因盲目投資帶來的虧損仍可能惡化部分上市房企的利潤表，並非市場回暖能夠彌補；而另外一部分房企，則受益於“高能級、高信用、高品質”模式，銷售額增速較快，竣工結轉順暢，仍有可能率先修復利潤表。
中信證券表示，中期而言，存貨跌價準備仍是利潤表的嚴峻挑戰，年度龍頭房企的報表盈利情況可能下降。但公司業績只是歷史問題的表現，翻越信用分水嶺之後，企業拿地和銷售都將大爲改善。不僅將迎來更加緩和的競爭格局，還贏得充足時間消化存量問題，企業拿地增量資產的質量也並不低。
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